»10 Condições e Excepções do Aluguer com Opção a Compra em Espanha».

A dificuldade para acceder a créditos e a situação económica e de emprego fazem com que muitas pessoas que inicialmente optariam por comprar um imóvel acabem por viver de aluguer. Para muitos, o aluguer com opção a compra em Espanha torna-se cada vez mais comum, uma vez que permite investir o dinheiro destinado ao aluguer em uma possível compra. Mas afinal, em que consiste e como funciona?

 

Em que consiste?

O aluguer com opção a compra é um contrato duplo ou misto, composto por
dois subcontratos, um de aluguer e outro de compra-
venda.  O que permite ao inquilino viver numa casa alugada por um período determinado, após o qual terá o direito de comprar essa mesma casa por um preço acordado, onde se descontará  parcial ou totalmente, a renda paga até esse momento.

De acordo com o Tribunal Supremo, trata-se de «um pré-contrato, em princípio unilateral, em que uma das partes concede à outra autoridade exclusiva para decidir sobre a celebração ou não do principal contrato de compra- venda, a ser realizado num certo prazo e sob certas condições, também pode ser acompanhado do pagamento de uma quantia pelo interessado na compra «.

É um tipo de contrato que pode ser benéfico para ambos os lados: para o inquilino, porque pode viver de aluguer enquanto investe numa possível compra; para o proprietário, entretanto, porque enquanto o inquilino não comprar, tem a sua casa alugada com a quantia como seguro.

Tais acordos não significam necessariamente uma taxa de aluguer mais ou menos elevada que um contrato normal, mas implicam um investimento inicial mais elevado por ter de fornecer uma quantia para a opção da compra, que normalmente é muito maior do que a quantidade fornecida sob fiança. Além disso, no caso da quantia e ao contrário do que acontece com a fiança, se no final o inquilino decidir não comprar a casa, perderá a totalidade do que foi investido.

Por esta razão, é muito importante garantir que no devido momento, será capaz de pagar o preço de compra ou optar por um empréstimo. Da mesma forma, se tiver a certeza que esta é a melhor opção antes de fazer ou assinar o contrato devemos buscar saber se essa casa está livre de quaisquer cargas.

 

Como deve ser o contrato?

O contrato de aluguer com opção de compra em Espanha  é um contrato atípico não abrangido pela Lei e que não está expressamente regulado no Código Civil, embora seja aceite e reconhecido no Regulamento de hipoteca e da Lei do arrendamento urbano (LAU). Por esta razão, é importante que todas as condições estejam muito bem especificadas no contrato.

Para que este seja eficaz e de acordo com o Tribunal Supremo é obrigatório que apareçam estipuladas pelo menos duas condições essenciais da transação: o objeto do contrato e o preço.

Ou seja, que se ceda ao inquilino a decisão de comprar depois dos anos marcados para o aluguer e o preço de venda estipulado para a casa no momento da assinatura do contrato, o montante das taxas de aluguer e a percentagem a descontar da renda do aluguer, no caso de a venda ser concluida. Se for fornecida uma quantia inicial, que é o comum , o montante acordado desta também deve aparecer.

Sendo um contrato duplo, é conveniente que reflitam claramente todas as condições relativas ao aluguer e à compra-venda:

 

Contrato de Aluguer:

– Período durante o qual o inquilino pode usufruir do aluguer da casa (no máximo 5 anos)

– Período durante o qual o inquilino pode exercer o seu direito de compra

-Montante da renda mensal

– Quem suporta os custos da comunidade ou de uma possível reforma

 

Contrato de compra-venda:

– A vontade do senhorio de vender a propriedade ao inquilino se este estiver interessado na compra;

– Preço de venda da casa

– Percentagem (fixa ou variável durante anos) das taxas de aluguer compostas no momento da compra para descontar no preço de venda

– O montante inicial pago pelo inquilino (se houver) pelo direito de compra, normalmente com base numa percentagem fixa do preço de venda acordado.

 

 

Condições e exceções do Aluguer com opção a compra em Espanha

 

1. Na hora da elaboração do contrato, não é necessário estabelecer uma quantia inicial para o direito de opção de compra, embora que para o proprietário seja recomendável porque é uma maneira de garantir que o inquilino está interessado em adquirir a casa. Deve ficar claro que a quantia e taxas gastas com o aluguer serão perdidas se, eventualmente o arrendador não exercer a opção de compra.
2. O inquilino tem o direito de permanecer na casa arrendada durante a duração do contrato de arrendamento de 5 anos, independentemente do prazo para o exercício do direito de compra, uma vez que esta subcontratação é regulada pelo LAU.
3. O inquilino pode ser prorrogado, se o proprietário consentir, o contrato de arrendamento, mas nesse caso a opção de compra expira por serem dois contratos diferentes.
4. O proprietário é obrigado a manter o contrato e não ceder, alugar ou vender o apartamento a terceiros durante a vigência do presente.
5. O inquilino tem a exclusividade de compra da casa dentro do período especificado no contrato para exercer o seu direito a esta opção.
6. A compra da casa pode ser concluida muito tempo antes do prazo estabelecido. Na verdade, é comum que o arrendador decida comprar antes dos dois anos, o que é benéfico para ambas as partes: o inquilino não sofre muita flutuação de preços e o proprietário pode se assim livrar da casa.
7. O preço da transação não pode ser modificado, quer pelo proprietário ou pelo inquilino. O valor do aluguer no entanto, pode variar dependendo do IPC, se o proprietário exigir. Igualmente,
8. Se o inquilino atrasa-se nos pagamentos do aluguer em mais de dois meses, perde a opção de compra e portanto, a quantia paga anteriormente.
9. O contrato pode ser inscrito no registo da propriedade para que seja exigivel a terceiros, desde que ambas as partes estejam de acordo e cumpram com os requisitos básicos (que é especificado o preço de compra, a quantia e o prazo para exercer a opção).
10. Ao estar sujeitos ao Imposto sobre Transmissões Patrimoniais, estes contratos podem resultar em diferentes situações fiscais:

– Se apenas se especifica o prazo e o preço da casa durante o contrato de arrendamento, o inquilino pode deduzir-se o aluguer e o proprietário deve declarar a quantidade percebida por este; Além disso, quando a venda é feita, o proprietário terá de declarar esse lucro de patrimonio e, se for o caso, o comprador deduzi-la.

– Se além disso, o inquilino paga ao senhorio a quantia para o direito da opção, este último deve declarar esse lucro, embora o primeiro não a possa desvincular.

De qualquer forma, o preço da opção de compra e a parte dos alugueres deduzidas no preço final ao exercer a opção de compra podem ser deduzidos no IRPF em conceito de aquisição de compra habitual.