Em vários países europeus já foram desenvolvidos projetos de auto-construção, guiados por técnicos e associações não-governamentais, e também construídos por famílias proprietárias. Geralmente, os custos são significativamente inferiores aos da habitação normal, permitindo o acesso à habitação sem gerar grandes dívidas. Se esta é a primeira vez que você vai construir em Espanha, é melhor conhecer as experiências de outros auto-construtores e técnicos para que eventuais erros sejam reduzidos. A grande vantagem de autoconstruir é que se estará mais aberto a utilizar materiais não convencionais e a experimentá-los para adaptá-los a situações particulares, podendo assim desenvolver novas ideias durante todo o processo.
Desde aqui da Investemespanha.com tive o cuidado de reunir vários documentos sobre a legalização da autoconstrução em geral, e neste post concentramos toda a informação. Espero que goste e principalmente que lhe ajude com o seu projecto aqui em Espanha:
1. VANTAGENS DE CONSTRUIR LEGALMENTE
Para a construção de casas, qualquer que seja o seu tamanho em Espanha, o projeto de um arquiteto (ou outro técnico com essas competências: engenheiros industriais, de obras públicas, etc., de acordo com as características e tamanho da obra) é essencial, então se você pretende ser o auto construtor do seu próprio projecto neste país, não deve ignorar este importante detalhe.
Também é conveniente que você tenha um técnico para recorrer em caso de dúvida e para algum ou outro cálculo – é necessário solicitar permissão nos ‘‘Ayuntamientos» (Camara Municipal para todo o tipo de construções
O que varia é o tipo de licença necessária, quem tem que apresentar o projeto e quem tem que lhe dar permissão.
Ao legalizá-lo, você obtém esta série de vantagens:
- Eliminação do risco da ordem de demolição devido ao não cumprimento das normas.
- Eliminação de dificuldades na contratação de serviços de abastecimento de água, eletricidade e tratamento de águas residuais.
- Eliminação de dificuldades na contratação de empréstimos hipotecários associados à construção ou possibilidade de obtenção de subsídios e reconhecimento em redes de alojamento rural e / ou ajuda a atividades agrícolas e / ou ajuda à poupança de energia e à instalação de energias renováveis.
- Melhores condições para eventual venda de habitação ou construção.
2. QUE TÉCNICOS VOU NECESSITAR PARA CADA CASO?
- Para projetos habitacionais Arquitet@ e Arquitet@ Técnic@. Os arquitetos assinam o projeto básico e executivo. Os arquitetos técnicos são responsáveis pelo controle de execução do trabalho, controle de qualidade e muitas vezes são responsáveis pela coordenação de segurança e saúde do trabalho.
- Para projetos de outros usos, é possível que uma licença ou autorização de trabalho só possam ser solicitados com um arquiteto técnico (ou mesmo sem técnicos), dependendo do tamanho / extensão do edifício e / ou dos requisitos municipais e / ou da comunidade autônoma.
- Para projetos de atividades diferentes do uso de habitação, pode ser necessário apresentar um projeto de atividade que normalmente é elaborado por um engenheiro industrial e um engenheiro técnico industrial, embora também possa ser elaborado por um arquiteto.
3. O PROCESSO:
Antes de comprar o terreno:
1) ANÁLISE AO TERRENO, BENEFÍCIOS A CALCULAR E CUSTOS:
Dependendo da localização do nosso projeto (litoral ou zona montanhosa, por exemplo), os regulamentos definem as condições mínimas de economia de energia a que o nosso edifício deve atender, bem como a sua capacidade de suportar as condições climáticas locais (vento, chuva, neve). O regulamento também define os benefícios a que o edifício tem que responder, não define soluções particulares e não limita os materiais a serem utilizados. Esses benefícios podem afetar os custos.
Por exemplo, a análise da qualidade do terreno (rocha, areia, argila, etc.) determinará as condições de base do edifício. Esta análise é agora obrigatória e é realizada no estágio do projeto, mas é importante ter em mente que um terreno instável e íngreme pode afetar significativamente o custo da construção. É possível descobrir essas características antes de comprar o terreno observando e pedindo informações às pessoas locais.
2) OBTENHA O REGULAMENTO DE APLICAÇÃO NO SEU TERRENO
Os regulamentos urbanos definem o tipo de terreno e dependendo disso, as condições de construção: volume, área edificável, área coberta, muitas vezes o tipo de material de cobertura e acabamento, distâncias mínimas e serviços de urbanização existentes e / ou necessário para realizar a construção (água, eletricidade, saneamento de água). A Câmara Municipal é a referência para aprender tudo sobre os regulamentos de planejamento urbano para poder «resolver» o nosso caso em particular. As condições urbanas diferem em cada município e em cada comunidade autônoma. Esta informação é uma prioridade absoluta, uma vez que define em grande parte as possibilidades e os custos do nosso projecto. Esteja bem informado sobre as condições regulamentares locais, com a colaboração de técnicos e funcionários das instituições desde o início.
Antes de começar a construir:
3) VALORE AS ALTERNATIVAS POSSÍVEIS
Decida o uso de construção, habitação, casa de materiais … A decisão do tipo de estrutura está relacionada às dimensões e formas da construção, além da melhor ou pior adaptação aos regulamentos para obter permissões. Estude os diferentes sistemas de construção de acordo com a estrutura que você escolheu. Escolha entre os possíveis materiais tendo em conta especialmente a sua natureza, local de origem e seu lugar nos regulamentos.
4. REUNIR E FAZER UMA LISTA DE PESSOAS E RECURSOS DISPONÍVEIS
(técnicos, redes, livros, etc.) Considere cuidadosamente todas as opções e recursos disponíveis para alcançar seus objetivos; associações, entidades locais de apoio, pessoas com experiência em autoconstrução, cumplicidades com vizinhos, técnicos, etc. Investigar sobre as experiências dos outros lhe dará muita informação para poder esquivar alguns erros e encontrar caminhos mais limpos.
5. OBTER AUTORIZAÇÃO PARA A CONSTRUÇÃO
O processo de autorização de construção necessita em muitos casos (especialmente em terrenos rústicos) da aprovação da instituição de grau superior (região e / ou comunidade autônoma). Estas são as fases:
Elaboração de projeto básico por parte do arquitet@ (ou outros técnicos com essas competências: engenharia industrial, obras públicas, etc.): definição de superfícies / volumes e cumprimento das normas urbanas.
-Apresentação do Projeto Básico à Câmara Municipal para obter licença de trabalho.
– A Câmara Municipal concede a licença de trabalho (em caso de terreno rústico necessita de aprovação da Comunidade Autônoma).
-Apresentação do Projeto de Execução para Obtenção de Permissão de Trabalho: definição de estruturas, instalações, detalhes, justificação do Regulamento de Cumprimento Obrigatório e Plano de Saúde e Segurança.
– A Câmara Municipal concede a Permissão de Obras !!
Notas sobre o processo: -O processo em suas linhas gerais não varia de acordo com as comunidades e / ou conselhos municipais, o que pode variar e muito são os requisitos que o projeto tem que recolher e justificar. – Em terrenos rústicos, os regulamentos geralmente são mais exigentes: é necessário justificar a gestão de águas residuais e fontes de energia que serão utilizadas na construcção, muitas vezes há limitações no uso de materiais de natureza paisagística. Em caso de terrenos rústicos o processo de aprovação é normalmente mais lento, uma vez que o projeto deve passar pela aprovação da Comunidade Autônoma e não apenas pela Câmara Municipal.
– No caso de projetos para usos diferentes da habitação, pode ser necessário realizar outro projeto para autorizar o uso que se quer dar ao edificio.
Durante o desenvolvimento do projeto e Obras:
6. O PROJETO E OS REGULAMENTOS:
Na distribuição devem ser levadas em consideração as dimensões mínimas necessárias para o uso pretendido (superfície, ventilação, aberturas, portas, chaminés, instalações, etc.). Para o uso habitacional as dimensões são estabelecidas de acordo com os regulamentos da comunidade autônoma.
Tem que se justificar o cumprimento dos serviços exigidos para materiais e estruturas, como os definidos no Código Técnico de Construção. Os cálculos serão realizados para justificar os benefícios, e as empresas que produzem materiais fornecem certificados. No caso de materiais que não são «produtos», como palha e solo, os técnicos (arquiteto e arquiteto técnico) podem justificar os benefícios usando referências de ensaios realizados em outros países, bem como experiência e estudos próprios.
O fato de que não existirem sistemas de certificação para a qualidade e o desempenho desses materiais alternativos é uma grande barreira para uma maior disseminação e uso desses materiais: não ter certificados significa que os técnicos devem conhecer e / ou confiar muito no material, os seguros não cobrem facilmente os problemas que podem surgir no uso desses materiais.
7. SEGURANÇA NO TRABALHO:
É necessário responder aos regulamentos que regulam a segurança do trabalho, bem como a cobertura («segurança social») das pessoas envolvidas no trabalho. Os auto-construtores nesta fase atendem à condição de promotor e construtor e são responsáveis por terceiros para que a construção seja realizada corretamente, bem como os danos que possam ocorrer a pessoas que acessam ao local da obra e / ou danos a terceiros criados pelas próprias obras.
Os técnicos devem garantir a execução correta da obra de acordo com o projeto.
Uma vez terminada a Obra:
8. PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO DA OBRA JÁ EXECUTADA.
No final da Obra, a documentação é apresentada à Comunidade Autônoma e à Câmara Municipal para autorização de uso: Certificado de Habitabilidade e / ou projetos de atividades. A documentação a apresentar é a mesma. Os técnicos terão de ter uma boa documentação da obra e / ou realizar degustações e testes para verificar a qualidade de execução de todos os elementos e / ou conformidade com os regulamentos da obra realizada. A situação de «impossibilidade» de legalização pode ocorrer se a obra não estiver em conformidade com os regulamentos urbanos.
Bem, espero que esta informação seja útil se você tiver alguma dúvida, não hesite em contactar abaixo. Desfrute da sua auto-construção!
Anexo documentação para levar em consideração. Lembre-se de que cada município, comunidade autônoma ou região tem diferentes regulamentos e requisitos. Aqui você tem os de Alicante, de onde escrevo este artigo:
Câmara Municipal de Alicante
Plano Municipal Geral de Ordenação de Alicante
Qualificação
Classificação do solo
Código técnico (parte I)
Certificado de fim de Obra
Você pode obter mais informações na Gestão Municipal de Planejamento Urbano da Cidade de Alicante
