Processo de compra:
Que passos devemos seguir para formalizar o contrato de compra-venda?
Uma vez eleita a propriedade e estipulados os termos do contrato, é necessário garantir a compra. Isto pode ser feito através de um contrato privado entre as partes, em que geralmente se paga 10% do preço de compra. A formalização da escritura deve ser assinada por ambas as partes perante um notário.
Aspectos Jurídicos
É necessário ir a um notário? Sim.
Quem paga as despesas do notário?
Os gastos notariais são pagos segundo o que foi estipulado pela lei, são atualmente 80% para o vendedor e 20% para o comprador, salvo acordo em contrário. As taxas aplicam-se com base na escala estabelecida pela lei. Recomendamos ao comprador a procurar o auxílio de um assessor ou consultor que fale a sua língua para estudar a situação e oferecer-lhe aconselhamento adequado. Serviço esse que oferecemos na Investemespanha.com.
A nossa comissão imobiliária varia dependendo da região e também do tipo de propriedade. Na Costa del Sol, Costa Blanca e em geral a comissão normalmente fica a cargo do vendedor, e como regra geral é uma percentagem do preço de venda que pode variar de acordo com o preço e tipo de imóvel (Embora podamos acordar com o vendedor uma taxa fixa).
Também pode acontecer que o comprador contrate os nossos serviços como agência imobiliária para fazer a busca de uma propriedade em concreto e negociarmos a compra em seu nome. Neste caso, a taxa será paga pelo comprador.
Impostos
Existe algum imposto sobre a compra-venda?
Para as propriedades novas directamente do promotor ou construtor existe um IVA de 10%, além de 1,5% de Imposto do Selo, ambos os honorários pagos pelo comprador. No entanto, em lotes urbanos, estabelecimentos comerciais e algumas garagens (não pertencentes à casa) compradas a promotores ou construtores, o IVA é de 21% e mais 1,5% de imposto sobre Atos Jurídicos documentados. Para casas em segunda mão há um imposto de transmissões que se aplica de acordo com a seguinte escala:
| Tipo | Todas as casas em segunda mão | Garagens não anexadas (máximo 2 unidades) |
| 8% | Até 400.000€ | Até 30.000€ |
| 9% | 400.001€ – 700.000€ | 30.001€ – 50.000€ |
| 10% | Desde 700.001€ | Desde 50.001€ |
No entanto, existem algumas exceções: 3,5% na transmissão de propriedades cujo valor real (o valor da avaliação atualizada multiplicado pelo coeficiente correspondente dependendo do município onde se encontra o imóvel) não exceda os € 130.000, quando destinados a residência principal do comprador e este seja menor de 35 anos, ou 180.000€ quando destinados a residência principal de um comprador que se considere uma pessoa com deficiência de grau de incapacidade reconhecido igual ou superior a 33%.
2% da aquisição de habitação para revenda por uma pessoa singular ou colectiva que exerça uma atividade empresarial em que sejam aplicáveis as normas de adaptação do Plano geral do setor Imobiliário, e seja especificada na escritura da compra-venda.
No caso em que o vendedor e o comprador sejam pessoas jurídicas e pagam IVA, ou seja, sociedades não patrimoniais, podem concluir a compra a 10% de IVA e a 2% de Actos Jurídicos Documentados em vez do Imposto de Transmissões Patrimoniais.
Há também a «mais-valia» (não confundir com o benefício fiscal decorrente da venda, a cargo do vendedor). O pagamento da Mais-valia corresponde ao vendedor, a menos que ambas as partes acordem o contrário, e é um imposto municipal sobre a valorização do terreno, desde a data da compra até a venda. Desde janeiro de 2013, é necessário apresentar a prova da aplicação ou de pagamento da Mais-valia como um requisito para registrar a transação no Registo de Propriedades.
Inscrição
É necessário registrar o novo título de propriedade? Sim, isso é feito através da inscrição da escritura da compra-venda no Registro de Propriedades.
O custos notariais e de registro são estabelecidos por lei nos termos de uma escala percentual. A soma de ambos é geralmente de 1,5% do preço de compra.
Normalmente os impostos e as despesas directamente relacionadas com a compra de um imóvel representam aproximadamente entre 10% e 13% do seu preço de compra.
Se o comprador solicita um empréstimo para comprar o imóvel, devemos adicionar cerca de 3% de custos adicionais.
Propriedade
Existem diferentes formas de propriedade?
Uma propriedade pode pertencer, além de a uma pessoa singular, a uma ou mais empresas. As empresas proprietárias podem ser espanholas ou estrangeiras.
Autorização de Residência
Necesito de alguma autorização de residência para comprar um imóvel em Espanha? Nenhuma, a menos que resida por mais de 183 dias por ano. Os cidadãos de fora da União Europeia devem obter um visto no consulado espanhol do país de origem antes do pedido de residência.
N.I.E. (Numero de Identificação Estrangeira)
Todos os compradores estrangeiros devem obter um «NIE» na polícia local. Este número é obrigatório e necessário para qualquer operação que envolva a compra ou venda de uma propriedade, incluindo os contratos de fornecimento, apólices de seguros, etc.
Impostos anuais
Imposto sobre bens imóveis (I.B.I.)
É um imposto sobre bens imóveis calculado com base no valor de mercado dos mesmos. A percentagem é definida por cada município, e portanto varia de acordo com a localização de cada propriedade.
Como referência, as taxas aplicáveis oscilam entre os 0,3% e 1,3% do valor de mecado do imóvel.
O valor de mercado é um fato importante que com base na quantidade de outros impostos são calculados separadamente do I.B.I. Antes de concluir a compra do imóvel, devemos obter do vendedor a cópia do último recibo de pagamento do I.B.I. onde se possa verificar tanto o valor do imóvel como a quantidade fiscal.
Imposto de Renda de Não Residentes (IRNR)
É um imposto anual e deve ser pago a partir do ano seguinte à compra. A Agência Estatal Tributaria Espanhola (Hacienda) atribuí a cada proprietário não residente uns ganhos anuais estimados correspondentes a 2% do valor da avaliação da sua propriedade em Espanha. Se o valor de mercado foi atualizado depois de 1 de Janeiro de 1994, é de 1,1% do valor da avaliação.
Para propriedades na província de Málaga, todos os valores de propriedade são atualizados, por isso é até 1,1%.
A taxa de Imposto é de 24,75%, aplicável sobre a base tributável (ou seja, 1,1% do valor da avaliação da propriedade).
Se o proprietário não for residente em Espanha e ganha com o aluguer do imóvel, tais rendimentos estão sujeitos a uma taxa de 24,75%. Nesse caso, não teria que pagar a taxa descrita anteriormente durante o período que a propriedade gera renda.
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Fisicas (IRPF)
Os residentes em Espanha estão sujeitos a regras tributárias especiais que têem em conta situações individuais em matéria de rendimentos de trabalho, imóveis em propriedade, deduções fiscais, etc. Portanto, estimamos que não é o objetivo desta curta guia informativa especificar o tipo de imposto aplicável nesses casos, uma vez que não é genérico, ao contrário do caso de titulares não residentes. Recomendamos consultar um conselheiro profissional qualificado.
Imposto sobre Patrimonio de não Residentes
Aprovou-se a aplicação do imposto sobre o Patrimonio durante os anos de 2012 a 2015, que corresponde aos períodos de tributação de 2011 a 2014. Este imposto é aplicável a proprietários residentes e não residentes em Espanha. A escala oficial do percentual de imposto varia entre 0,24% e 3,3% do valor líquido dos ativos.
O valor líquido leva em conta as dívidas de hipotecas, bem como uma isenção de €700.000 (para os residentes e não residentes).
O valor tributável no caso de bens imóveis corresponde ao maior dos seguintes valores: o valor tributável, o preço de compra ou o valor apresentado pela Administração para efeitos de outros impostos.
Imposto sobre o Patrimonio para residentes
Para os residentes em Espanha, há uma série de deduções adicionais dependendo de vários critérios.
Empresa proprietária não residente
Quando o imóvel pertence a uma empresa não residente, deve-se pagar um imposto especial. Desde 1996, a taxa de imposto é de 3% do valor da avaliação do imóvel.
Outros impostos / despesas
Imposto de recolhida de lixo
É pago às autoridades locais e varia dependendo dos municípios, mas geralmente equivale a valores de pouca relevância.
Taxas da comunidade de proprietários
Estas taxas devem ser pagas à comunidade de proprietários pelos serviços e manutenção das áreas comuns onde o imóvel está localizado, em uma residencial ou condomínio. No momento da assinatura do escrever não deve haver nenhuma dívida e o proprietário deve apresentar um certificado de dívida emitida pelo gestão comunitária, carimbado e assinado por, pelo menos, o gerente e o custo deste certificado deve ser responsável
.Certificado de eficiência Energética
Deve estar presente na escritura de compra-venda e é obrigação do vendedor do imóvel a sua obtenção no momento da venda.
No entanto, se deseja mais info sobre o Direito Imobiliário Espanhol, contacte!
