Em Espanha, depois de ter começado por investir na compra de casas e locais comerciais para vender ou arrendar, agora a Housers está envolvida na construção e promoção de um edifício, e o próximo passo da empresa será entrar «em breve no mercado do alojamento local, em Madrid, Barcelona e Ilhas», revela o gestor.
Quem é Housers?
Segundo os seus dois fundadores, Álvaro Luna e Tono Brusola, a Housers nasceu para «democratizar o investimento imobiliário e que toda a gente pudesse ter acesso a um património». Brusola é o CEO da companhia e o que aporta o conhecimento do mundo tecnológico, enquanto Luna é o especialista no mercado imobiliário. Um pouco mais de um ano e meio, e ainda a funcionar apenas em Espanha, já conseguiram captar 20.000 utilizadores e perto de 10.000 investidores.
E, sendo induvidável que o insipiente mercado do financiamento colaborativo deu um sopro de ar fresco ao mercado imobiliário – que depois da crise vivida em Espanha quase única e exclusivamente das operações realizadas por grandes investidores -, é importante saber que como qualquer tipo de investimento, tem riscos. E, por isso, explico-te agora em detalhe como funciona, de forma a que entendas melhor o novo player que acaba de chegar ao mercado imobiliário Internacional.
Os cuidados ao investir em crowdfunding imobiliário
Ainda que qualquer pessoa possa investir no mercado imobiliário através de crowdfunding, nem toda a gente deveria fazê-lo: é importante ter alguns mínimos conhecimentos económicos e do setor imobiliário para valorizar corretamente os ativos em que aplica dinheiro e assim evitar desagradáveis surpresas.
Aliás, se algum projeto não funciona de acordo com o esperado, são os próprios investidores que assumem o risco e as perdas económicas. Esta possibilidade está registada nos termos e condições que têm de assinar os subscritores ao incorporarem-se em Housers, segundo explica Luna em entrevista ao idealista/news.
«A grande diferença de Housers com outras plataformas é que há sociedades limitadas por detrás», assinala o responsável. Ou seja, por detrás de cada compra de um ativo imobiliário há uma sociedade limitada, o que significa que o investidor que decide investir a partir de 50 euros no imóvel compra uma participação social da sociedade limitada.
O investidor particular converte-se assim em dono da sua parte da sociedade e esta, por sua vez, é dona do imóvel. E, na área privada de utilizadores, é colocado o contrato de compra e venda do ativo, onde aparece a parte respetiva ao nome do investidor.
E pode ser proprietário de uma sociedade ou várias. Tudo depende de como queira repartir o seu dinheiro: pode investir numa casa ou mais. Ele mesmo é quem investe de forma ativa através da web de Housers – desde a companhia recomendam que o dinheiro disponível seja repartido por vários ativos.
De tal forma que os imóveis não se podem ceder, vender ou hipotecar sem a maioria de dois terços dos votos correspondentes às participações em que se divida o capital social na Assembleia Geral dos sócios. «É um sistema muito rigido e seguro para os investidores», assegura Álvaro Luna.
Housers também não tem o dinheiro dos investidores no seu poder, sendo este gerido por uma entidade de pagamentos, Lemon Way, que funciona como um PayPal. A conta corrente do investidor é aberta através desta sociedade financeira, que fica responsável de estudar, validar a conta e aplicar a normativa contra o branqueamento de capitais. Esta plataforma logo se encarrega de repartir os ganhos dos investidores.
Assim que o papel de Housers é de um gestor. Identificam os imóveis que consideram oportunidades e cobram sobre o benefício conseguido: 10% sobre o dividendo líquido. De momento, o portfólio da companhia está cheio de casas para viver e alguns pontos comerciais, mas o objetivo é diversificar o negócio e ter também escritórios. Sempre nos centros das cidades, de preferência, junto às artérias principais. Também têm um terreno no centro de Madrid para construir apartamentos.
O que valorizam no imóvel na hora de selecionar
Atualmente a companhia tem uma carteira de 65 imóveis que consideram «oportunidades». Se procura ativos imobiliários para arrendar, então escolhem aqueles em que seja fácil encontrar um inquilino e que estejam situados em zonas com muita procura, ou seja, centro das cidades. «Se se procura um imóvel para vender, os critérios são os mesmos, procuramos que o investidor possa diversificar uma carteira e tenha de tudo, pelo que procuramos oportunidades tanto de arrendamento como de venda», acrescenta Álvaro Luna.
Na sua carteira de imóveis consta, desde há pouco tempo, um terreno no centro de Madrid para construir apartamentos. O valor não supera os 5 milhões de euros, que é o limite máximo que fixa a CNMV por projeto. Neste caso, o investidor converte-se em copromotor, assumindo todos os direitos e obrigações de um promotor imobiliário tradicional.
Cada projeto (ou sociedade limitada) conta com um fundo de manobra sobre o montante total recolhido de entre 3% e 4%, para responder a imprevistos.
Os imóveis selecionados publicam-se numa plataforma durante um máximo de 15-20 dias. Se no final desse tempo, não se consegue o valor da operação de compra, então o dinheiro obtido é devolvido aos investidores.
Que rentabilidades médias se conseguem e como se tributa?
A Housers assegura que não oferece rentabilidades e que apenas fazem estimativas, porque são meros gestores. «Fazemos um estudo de mercado e são os investidores que decidem investir ou não», escusando-se assim a apresentar rentabilidades médias. Em cada imóvel obtém-se uma rentabilidade líquida (que pode ser de 3%) e, além disso, Housers dá informação sobre a mais-valia que o investidor poderá conseguir no caso da venda do ativo ou em função da aplicação realizada.
O que sim contabilizam é a rentabilidade bruta acumulada durante a vida do investimento que costuma ser à volta dos cinco anos: em torno a 70%. No caso espanhol, estes investimentos são tributados como dividendos, sendo considerados pelas Finanças deste país como rendimentos de capital imobiliário que tributam no IRPF (equivalente ao IRS português).
De que maneira compram os ativos?
A Housers ao ser uma gestora também nem sequer realiza a compra do imóvel. Quem o faz é o construtor, promotor ou a empresa que faça a reforma do ativo. Às vezes também trabalham com imobiliárias que cedem a Housers a exclusividade. O objetivo é que todo o projeto esteja suficientemente atado para que não se possa comercializar a terceiros nos 15-20 dias que se tarda em recolher o valor da operação.
Qual é o investidor tipo?
Por um lado, há o investidor profissional, mais esclarecido, que já investiu em bolsa ou noutros produtos financeiros. Por outro, existe o investidor que não sabe de investimentos, mas que conhece o mercado imobiliário. «Às pessoas que querem investir no imobiliário, mas que não têm capital suficiente para fazê-lo, damos-lhes a possibilidade de que invistam com uma aportação mínima de 50 euros», explica Luna. O investimento médio ronda os 800 euros e a empresa garante que cerca de 30% dos investidores voltam a investir, depois de experimentar.
A circulação diária da companhia passou de um investimento de 300 euros por mês em julho de 2015 (quando arrancou a firma) para perto de 110.000 euros diários agora em Dezembro de 2016.
Qual é o perfil do inquilino nos apartamentos comprados por investidores?
Em geral, estão em causa profissionais ou estudantes graduados e não famílias. Housers costuma procurar casas cêntricas e bem comunicadas que respondam melhor à procura de quadros locais ou que venham deslocados de outros países. «A comercialização está a cargo das imobiliárias, porque ainda não fazemos isso, mas essa atividade está contemplada no business plan», comenta Luna.
O que acontece se um inquilino deixar de pagar?
Se isto acontecer, a companhia de crowdfunding tem previsto uma almofada financeira para cobrir quatro meses de rendas de cada imóvel. Por outro lado, exige dois meses de fiança adiantados a todos os inquilinos. Além disso, quando alguém deixa de pagar a renda, procede-se de maneira legal com todos os mecanismos para despejá-lo.
Espero que já tenha uma ideia de como investir em crowdfunding imobiliário aqui em Espanha – no entanto, como escrevi anteriormente é importante ter alguns mínimos conhecimentos económicos e do setor imobiliário para valorizar corretamente os ativos em que aplica dinheiro e assim evitar desagradáveis surpresas. E é por isso mesmo que convido-lhe a contactar-me no formulário abaixo porque posso ajudar-lhe a desvendar as melhores oportunidades aqui em Espanha.
